Heute habe ich ein spannendes „Interview zum Tourismus an der polnischen Ostsee aus Sicht eines Wohnungseigentümers“. Ich spreche mit Herrn Labinski aus Wandlitz bei Berlin, der sich gerade für eine Ferienwohnung an der polnischen Ostsee entschieden hat.
In meinen Artikeln rund um den Unterkunftsmarkt in Polen habe ich das Interesse von Menschen aus Deutschland an Ferienimmobilien in Polen schon erwähnt. Das fand ich sehr spannend, zumal viele Ferienwohnungen auch als touristische Unterkunft vermietet werden.
Warum interessiert sich jemand aus Deutschland für eine Ferienwohnung in Polen? Was ist zu beachten, wenn man eine Immobilie im Nachbarland kauft – und wie wägt man ab, ob eine Vermietung lohnt oder nicht? Ich fragen heute jemanden, der Ernst damit gemacht hat.
Marek Brylla: Lieber Herr Labinski, Sie haben sich für eine Wohnung in Polen interessiert. Und zwar nicht als Hauptwohnsitz, sondern als Ferienwohnung. Haben Sie schon eine Wohnung gekauft? Wenn ja: wo liegt sie?
Hallo Herr Brylla, ja, wir haben Anfang April eine Wohnung in Kolberg (Kolobrzeg) gekauft. Die Wohnung liegt in der Nähe des Stadtzentrums (ca. 10 Minuten zu Fuß) und ca. 2 Kilometer vom Meer entfernt.
Marek Brylla: Was hat Sie bewogen, in Polen in eine Wohnung zu investieren?
Wir haben vor ca. drei Jahren das erste Mal Urlaub in Kolberg gemacht und es hat uns dort auf Anhieb gefallen. Mein Opa stammte aus Polen und obwohl ich kein Wort polnisch konnte, habe ich mich sofort wohl gefühlt in Kolberg.
Nach 3-4 Kurzurlauben ist uns aufgefallen, dass in Kolberg im Vergleich zur deutschen Ostsee noch eine große Auswahl an Ferienwohnungen zum Kauf angeboten wurden. Wir haben uns zunächst mehr aus Spaß und Neugierde initial nach Preisen erkundigt. Irgendwann hat sich die Neugierde in einen konkreten Gedanken verfestigt und wir haben uns erste Objekte in Kolberg angeschaut. Ich habe den Wohnungsmarkt über ca. 1,5 Jahre beobachtet. Dazu sind wir immer wieder für Kurzurlaube nach Kolberg gefahren.
Ein ausschlaggebender Faktor für den Kauf war die Preisentwicklung und die Investitionen in die Infrastruktur. In Kolberg wird viel Geld in den Tourismus investiert. Dies konnten wir konkret am Ausbau der Radwegnetze in und um Kolberg herum gut beobachten.
Marek Brylla: Welche Erfahrungen haben Sie persönlich denn mit dem touristischen Angebot in Polen, speziell in Kolberg, gemacht?
Kolberg ist im Gegensatz zu vielen der kleinen Urlaubsorte an der Ostsee (sowohl in Polen als auch in Deutschland) eine Stadt. Das hat für uns den Vorteil, dass auch außerhalb der Sommersaison Restaurants, Einkaufsmöglichkeiten,Museen und sonstige Freizeitmöglichkeiten zur Verfügung stehen. Im Winter gibt es beispielsweise eine Eislaufbahn, man kann sich das Militärmuseum oder alte Schiffe anschauen oder in eines der zahlreichen Schwimmbäder gehen.
Ein Hauptunterschied zwischen der deutschen und der polnischen Ostsee ist für mich die Urlaubssaison. Während an der deutschen Ostsee (z.B. Kühlungsborn, wo wir auch oft gewesen sind) seit ein paar Jahren das ganze Jahr über die Hotels und Ferienwohnungen gut belegt sind, machen die Polen aktuell nahezu nur im Sommer Urlaub an der Ostsee. In der Vor- und Nachsaison sind nicht viele Touristen an der polnischen Ostsee, sodass viele kleinere Urlaubsorte wie ausgestorben sind.
Marek Brylla: Sie haben sich entschieden, die Wohnung nicht zu vermieten. Hätten Sie grundsätzlich Bedenken, das zu tun – oder wäre das auch ein in Frage kommende Option gewesen? Was sind Gründe dafür, was dagegen?
Wir haben uns lange und intensiv mit dem Für und Wider einer Vermietung beschäftigt. Dazu haben wir uns sogar schon Verträge für Verwalter angeschaut, die in Kolberg von der Vermietung bis zur Endreinigung den kompletten Service übernehmen. Diese berechnen für ihre Leistung je nach genauem Umfang zwischen ca. 25 und 35% der Einnahmen.
Am Ende haben wir uns gegen die Vermietung entschieden. Uns war es wichtig, die Wohnung nach unserem Geschmack und individuell einzurichten und auch spontan entscheiden zu können, ein verlängertes Wochenende dort zu verbringen. Sobald man die Wohnung über einen Vermittler vermieten lässt, ist man im Grunde wie ein Mieter in seiner eigenen Wohnung und muss prüfen, ob die Wohnung für einen bestimmten Zeitraum noch verfügbar ist oder lange im Voraus reservieren.
Außerdem muss man sich darüber im Klaren sein, dass Vermietung der Wohnung auch immer bedeutet, dass hierdurch eine höhere Abnutzung und somit regelmäßige Renovierungen erforderlich sind. Wenn man dann am Ende ehrlich rechnet, bleibt nach Abzug von Steuern und sonstigen Kosten nicht mehr so viel Gewinn übrig. Für uns ist die Wohnung daher ein (teures) Hobby und gleichzeitige Kapitalanlage.
Marek Brylla: Bevor Sie die Wohnung hatten, haben Sie meines Wissens mit Ihrer Familie und den Kindern auch Urlaub in Ferienappartements gemacht. Was ist ein ausschlaggebendes Argument für eine Wohnung im Vergleich zu einem Hotel? Immerhin bekommt der Gast im Hotel in der Regel alles aus einer Hand: Frühstück, Restaurant, Wellness,…?
Die Besonderheit an vielen polnischen Ferienappartements ist, dass diese zwar ohne Verpflegung aber mit SPA-Bereich (z.B. Schwimmbad und Sauna) angeboten werden. Hier kann man gerade in der Nebensaison für wenig Geld einen schönen Kurzurlaub verbringen.
Frühstück essen wir gerne in Ruhe gemeinsam im Apartment und abends gehen wir oft in einem der zahlreichen Restaurants in Kolberg essen. Somit kann man spontan entscheiden, worauf man gerade Hunger hat und kommt mit Einheimischen in Kontakt.
Marek Brylla: Eine Wohnung an der deutschen Ostseeküste wäre vielleicht eine Alternative gewesen: Was hat Sie von Kolberg überzeugt?
Wie schon erwähnt gibt es in Kolberg noch ein wesentlich größeres Angebot an verfügbaren Ferienimmobilien. Dies ist am Ende auch für den Kaufpreis entscheidend. An der deutschen Ostsee hätten wir uns eine vergleichbare Wohnung in vergleichbarer Lage nicht leisten können.
Der Strand an der polnischen Ostsee ist mindestens so schön wie an der deutschen Ostsee und Kolberg hat einen gewissen Charme. Kolberg ist nicht so perfekt durchgestylt wie einige deutsche Ostseebäder mit ihren tollen Strandvillen (die ich wirklich sehr mag). Aber gerade das Unfertige und Unvollkommene hat für mich auch einen Reiz, der einen Kontrast zu der schönen Promenade und den tollen Parkanlagen bietet. Kolberg ist daher wahrscheinlich auch nicht für jeden der perfekte Urlaubsort, aber wir haben es lieben gelernt.
